房地产市场也须稳中求进

2021年,房地产市场走过了跌宕起伏、极不平凡的一年。2022年,商品房市场将更好满足购房者的合理住房需求,房地产市场的良性循环和健康发展值得期待。

经历跌宕起伏

2021年上半年和下半年有截然不同的行情:上半年,无论是房地产开发贷款、销售面积和销售额均十分活跃,房价在一些城市有稳步抬升势头,房地产调控的关键词还是约谈、调控升级、二手房指导价等;下半年以来,受个别房地产头部企业债务违约风险显现等因素影响,市场预期发生变化。一些房企资金链紧张,多城市土地出现流拍,企业减员、降薪现象频现。

国家统计局数据表明,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下跌的城市个数,在2021年下半年以来持续增多。贝壳研究院研究表明,自2017年以来,二手房交易规模在2021年第一次出现同比下降。数据显示,2021年全国二手房成交金额、成交套数、成交面积分别同比下降6%、9%、9%。

市场为何会在2021年出现起伏?从表面上看,“三线四档”房企融资管理规则和银行业金融机构贷款集中度管理等金融调控政策作用逐步显现,特别是个别房企出现流动性风险成为市场变化的“导火索”。究其根本在于,过去20余年房地产行业高杠杆、高负债、高周转的发展模式难以为继,行业再盲目扩张已经没有出路。

随着市场行情急转直下,2021年下半年,房地产行业良性循环一定程度上被打破。然而房地产业的支柱地位没有变,房地产业的基本面没有变,实现国民经济的稳字当头、稳中求进,畅通国民经济循环,需要房地产业的良性循环和健康发展。

稳是共同期许

如果仅用一个词汇概括对2022年和未来房地产市场发展的方向,住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受记者采访时给出的答案仅有一个字:稳。

经历了2021年房地产市场的风云变幻,不管是房地产企业还是广大购房者,想必稳定的市场预期,稳定的信贷环境,是大家共同的期许。

2021年底的中央经济工作会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

2022年,房地产市场的稳定将如何实现?王蒙徽表示,将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段,加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

一是保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制,保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求,努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

二是增强调控政策协调性精准性。加强各项调控政策协同,加强部省市县调控联动和对城市调控工作“一对一”的指导监督。

三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

四是持续整顿规范房地产市场秩序。完善市场监管机制,维护群众合法权益。

促进房地产业的良性循环和健康发展是当前和今后一个时期房地产业发展面临的重要目标。对此,易居研究院研究总监严跃进认为,房地产行业“良性循环”对重建行业信心、解决当前问题,都有至关重要的作用。“促进房地产业良性循环”被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。

近期,有关金融主管部门提出“更好满足购房者合理住房需求”“做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务”等举措,针对房地产行业的政策暖风可谓频吹;各地也因城施策出台稳楼市举措。这些都有利于房地产从业者、购房者、供应商和金融机构重拾对房地产业发展的信心,有利于市场总体趋稳。

业内人士普遍认为,随着新一年信贷额度的“重置”,市场有望经历修复阶段重回稳定状态,进而向“良性循环”过渡。

转型势在必行

从过去一年的房地产行业发展状况不难得出结论:房地产业需要探索新的发展模式,转型已经势在必行。

实现精耕细作,是房地产行业不得不面对的现实。未来住房需求依然旺盛,区域之间的发展不平衡使得房地产市场仍然有量的需求。未来,不仅需要在量上寻求发展空间,更需要进一步解决“好不好”的问题,考验房地产行业能否给市场带来品质上乘的住房,能否有更加完善的居住服务,让广大居民享受美好生活。

形势变化使企业需要认真思考未来之路。从追求规模向更注重品质转变,顺应绿色发展和数字化提升等方向,从提供千篇一律的商品住房向租赁住房、城市更新和老旧小区改造、适老化住房等方向转变,都可能成为企业的新选择,这也将为行业开拓更为广阔的发展空间。

贝壳研究院的报告认为,城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等方面的商业模式都还有很大的探索空间,在告别了高增长预期、放下包袱后,行业将进入新的发展阶段。

广东省住房政策研究中心主任陈洋认为,保障性租赁住房所带来的积极效应应该引起行业高度重视。他表示,保障性租赁住房不是传统意义上政府大包大揽的保障性住房,而是更具市场开放度的住房类型,是商品住房市场的重要补充而非冲击。国家推动“租购并举”,鼓励用规模化的方式做租赁,将有实际性举措推进,也鼓励房地产企业积极参与。

加快发展保障性租赁住房,是“十四五”时期我国住房保障工作的重中之重。住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟1月11日在国新办新闻发布会上介绍,“十四五”期间,40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套(间),预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

各地也积极推进保障性租赁住房建设。如河北省政府办公厅近日发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》,明确石家庄、邯郸、唐山、保定、秦皇岛、张家口和雄安新区是“十四五”时期加快发展保障性租赁住房的重点城市。其中石家庄市“十四五”期间计划筹集8万套保障性租赁住房。(经济日报记者 亢舒)

More about:


关于共同富裕、房地产、资本,中央经济工作会议透露哪些信号?

12月11日,2021—2022中国经济年会在京召开,中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀解读中央经济工作会议精神。

中国经济网北京12月13日讯(记者 马常艳)“推动共同富裕不能搞‘福利主义’那一套,不能养懒汉”“初级产品供应的重大缺口有可能演变成为‘灰犀牛’”“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”“遏制资本无序扩张不是不要资本,而是要资本有序发展”……在11日召开的2021—2022中国经济年会上,中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀解读中央经济工作会议精神。

2021年,我国沉着应对百年变局和世纪疫情,构建新发展格局迈出新步伐,高质量发展取得新成效,实现了“十四五”良好开局。“一些机构和专家学者预测,今年我国国内生产总值将会增长8%左右,总量超过110万亿元,人均国内生产总值预计超过1.2万美元,接近世界银行所划设的高收入国家门槛。”韩文秀说。

韩文秀认为,我国经济韧性强、潜力大,经济发展的有利条件很多,拥有完整的产业体系、丰富的人力资源、便利的基础设施、强大的国内市场、澎湃的市场活力、足够的政策空间,特别是有党中央的坚强领导,有百年奋斗的智慧经验。我国经济持续恢复发展的态势不会改变,长期向好的基本面不会改变,我国发展仍处于重要战略机遇期,完全有能力实现经济平稳、健康、可持续发展。

韩文秀说,过去的一年,成绩来之不易,我们经历了风雨,见到了彩虹,积累了做好经济工作的规律性认识。一是必须坚持党中央集中统一领导,步调一致向前进。二是必须坚持高质量发展,不能“穿新鞋走老路”。三是必须坚持稳中求进,防止急于求成。四是必须加强统筹协调,防止顾此失彼。

他强调,经济社会发展是一个相互关联的复杂系统,要防止出现“合成谬误”,不能把分兵把关变成只顾自己不及其余,避免局部合理政策叠加起来造成负面效应。还要防止“分解谬误”,避免把整体任务简单一分了之,更不能层层加码,导致基层难以承受。制定和实施政策都要坚持系统观念和实践标准,遵循经济规律,以实践效果来检验政策的成败优劣。

“稳”是这次中央经济工作会议最为突出的关键词。中央经济工作会议要求,明年经济工作要稳字当头、稳中求进。一是宏观政策要稳健有效。二是微观政策要持续激发市场主体活力。三是结构政策要着力畅通国民经济循环。四是科技政策要扎实落地。五是改革开放政策要激活发展动力。六是区域政策要增强发展的平衡性协调性。七是社会政策要兜住兜牢民生底线。

韩文秀认为,各方面要积极推出有利于经济稳定的政策,慎重出台有收缩效应的政策,政策发力要适当靠前,努力实现明年经济平稳开局、向好发展。

在此次中央经济工作会议有关房地产的表述中,再提“房住不炒”。韩文秀解读称,房地产业规模大、链条长、牵扯面广,在国民经济中,在全社会固定资产投资中,在地方财政收入中,在金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策,促进房地产业良性循环和健康发展。

中央经济工作会议认为,进入新发展阶段,我国发展内外环境发生深刻变化,面临许多新的重大理论和实践问题,需要正确认识和把握。这涉及实现共同富裕的战略目标和实践途径、资本的特性和行为规律、初级产品供给保障、防范化解重大风险、碳达峰碳中和等方面。

对于共同富裕,韩文秀表示,共同富裕和高质量发展互为前提和保障,要通过高质量发展做大做好“蛋糕”,通过合理制度安排把“蛋糕”切好、分好。要正确认识和把握第三次分配,支持有意愿有能力的企业和社会群体积极参与公益慈善事业,但不能搞道德绑架式“逼捐”。要重视国际上的经验教训,推动共同富裕不能搞“福利主义”那一套,不能养懒汉,像拉美一些国家长期陷入“中等收入陷阱”的教训,要引以为戒。

“遏制资本无序扩张不是不要资本,而是要资本有序发展。”关于资本,韩文秀说,资本都是要逐利的,这是资本这一范畴的根本性质,资本创造价值和野蛮生长都源于其逐利性,哪一面是主流,关键在于是否能正确而有效地引导资本的行为。要为资本设置“红绿灯”,依法加强对资本的有效监管,防止资本野蛮生长。要支持和引导资本规范健康发展,坚持和完善社会主义基本经济制度,毫不动摇巩固和发展公有制经济,毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。

初级产品是整个经济最为基础的部分,今年一些国家和地区出现了供给紊乱和短缺的问题。韩文秀表示,初级产品供应的重大缺口有可能演变成为“灰犀牛”事件,特别是粮食安全更是不容有半点闪失。要把提高农业综合生产能力放在更加突出的位置,中国人的饭碗任何时候都要牢牢端在自己手中。

党中央高度重视防范化解重大风险。韩文秀说,要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针,抓好风险处置工作。要压实地方金融监管、行业主管等各方责任,压实企业自救主体责任,按照各自的职责推动风险的化解。要深挖风险的根源,通过改革完善体制机制防范化解风险,既治标又治本。

此外,关于碳达峰碳中和,韩文秀谈到,近年来在实际工作中也出现一些问题,有的搞“碳冲锋”,有的搞“运动式减碳”,这些都不符合党中央的要求。他强调,实现碳达峰碳中和是一项复杂工程和长期任务,目标上要坚定不移,策略上要稳中求进,要充分考虑国内能源结构、产业结构等基本国情,通盘谋划,先立后破,不能影响经济社会发展全局。

(责任编辑:符仲明)

More about: